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英國生活知識:物業維修裝修

在英國居住,少不免會遇到住宅有東西要修理或想重新裝修,少至換門鎖,室內重新油漆,花園維護,甚至是擴建居所,尤其英國有不少建築都有一定年齡,有機會每年,或每幾年便要做一點小維修。

若是小問題,可以考慮自己DIY,在英國有不少家居用品商店,家中不同部份的裝修維修物料都包羅萬有。

以下,為英國比較大型的家居裝修維修物料商店,在裝修或維修前,不妨先去參觀一下,取一點新意念。

B & Q https://www.diy.com/

Home Base https://www.homebase.co.uk/

The Range https://www.therange.co.uk/

Wickes https://www.wickes.co.uk/

當然,維修及裝修的工程,可大可小,若工程比較大的話,便需要找專門的工程人員負責。

英國專門做維修及裝修的工程人員,統稱為 Handyman 或 Tradesman,在工程人員之中, 又可再細分為水管工(plumber)電工(electrician)鎖匠(locksmith)建築/裝修工(builder)等等。不同的部份,通常都由不同的專門人仕負責,故若住需要大裝修,可以選擇找裝修工程公司做一站式,或自行找不同的工程人員為家中不同部份的裝修。

 

那麼,如何找一個可靠的Handyman / Tradesman 呢?

  • 熟人介紹
    • 若有親友曾試過找Handyman做工程,不妨請他們介紹,親眼看過對方的手功,可提高信心,避免找到偷工減料或不誠實的工程人員
  • 網上搜尋
    • Checkatrade https://www.checkatrade.com/ 其中一個最受歡迎的Handyman 網站, 可以在網站上提供工程資料要求報價,也可以查看不同的Handyman 評分
    • My Builder https://www.mybuilder.com/ 和Checkatrade 類似,界面比較User Friendly, 在網頁在很容易找到所需要的Handyman 評分及資料
    • Rated People https://www.ratedpeople.com/ 和Checkatrade 類似, 一樣可以把工程資料列出來,等Handyman 報價
  • 貨比三家
    • 在下決定前,先多參考不同Handyman 的報價及評分
  • 避免找上門推銷的Handyman
    • 偶爾會有人上門自我推薦,避免中伏,最好多參考不同評分,不要貪方便隨便找一個Handyman。
  • 向Handyman 查詢過往工程
    • 可以在報價時查詢一下他們的過往的工程資料,如相片等,及過往的客人評語等, 從而更了解Handyman的月*水。
  • 公司建立時間
    • 在授尋Handyman 時,了解公司過往的歷史,公司的成立日子過短便要小心,公司成立越長,過往客人評語越多,越得反映公司質數。
  • 要求報價及簽訂詳細合同
    • 報價時,必定要有Black & White, 不要只在電話, 或口頭報價。報價時要列明所有工程細節,所用的材料,人工費用,是否包VAT,完成日子等等,還有付款方法,如前期,中期,尾期的付款時間,要完成至什麼部份等等,都應該詳細列明,好保障自己。
  • 小心特別低價的Handyman
    • 有部份Handyman 可能在報價時用特低價錢取得工程,然後在工程途中加價,或本身品質不良,所以遇著特別低價,要小心留意。
  • 要求提供工程人員的資格證書參考
    • 有部份工程人員需要有合格證書,如電工等,可以要求Handyman 提供證書參考,確保對方符合資格

若對英國房地產有其他問題,不妨參考以往我們其他關於英國居住的文章:

房屋研究住屋是移居到一個新的國家必須要考慮的事項。英國常見的物業網站包括Zoopla和Rightmove。選擇區域時,您需要考慮交通,當地學校,配套,治安和平均生活費用。若對選擇移居地沒有頭緒, 可以參考以下這篇:

2020 英國最宜居城巿

買屋指南:

租屋指南:如何在英國租屋

 

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英國生活知識:購買住宅物業知識—Freehold VS Leasehold

第一次打算在英國買物業的人仕,大多有一個疑惑,Freehold 和 Leasehold 是什麼呢? 兩者之間,又有什麼分別呢?

Freehold 永久土地擁有權 – 若買入的物業是Freehold, 即買入的物業連是土地一起買入, 你所擁有的, 不單是房子這個建築, 還是包建築物所在的土地。若購買的是House,即屋子本身,連同屋子所在的土地,都屬於你,而且,是永久性的。若買的是Flat,那土地擁有權,便是全座建築物按買賣合約分配。

冷知識: 根據Civil Aviation Act 1982《 1982年民航法》, Freehold 的擁有人還包括 “擁有”並財產上方不超過500英尺的“空域”的權利呢。

優點:

  • 不需擔心土地租借權完結, 續期等
  • 不用付土地租借費 ground rent

Leasehold 有期限土地租用權 — 若買入的物業是Leasehold, 即買入的物業只包含物業本身的建築物, 土地的擁有權不屬於你。必須交地租予地主。而這個建築物可以在土地上借用多少年,是根據地契所說明的,可能是幾年, 幾十幾, 甚至是999年。Leasehold 的業主,每年要付地租給地主。在租借期完結前,可以向地主相討續期。請留意,若土地租用權只剩下不足100年,便有機會難以轉手,及難以找銀行做按揭,故在購買物業前, 必需先了解心儀物業是屬於Freehold 還是Leasehold, 若是Leasehold, 土地租借權還剩多少年。在英格蘭地區,大部份的分層單位 (Flat) 都是Leasehold, Freehold 的比較少見。

注:蘇格蘭地區大部分物業都是連土地權(Freehold)的。而在英格蘭,北愛爾蘭及威爾斯,大部份的House 都是Freehold, 而大部份的Flat 都是Leasehold,但在購買物業前, 記得先查清楚。

缺點:

  • 每年需付地租Ground Rent
  • 租借期少於100年, 難以轉手或做按揭
  • 除了地租外,還有機會要付 Leasehold service charges (租賃服務費), 服務費用於支付以下費用:
    • 維護公共花園,
    • 公共地方的電費單,或
    • 維修和保養外牆

購買Leasehold 物業前, 請先研究清楚各項開支都在預計之中,例如印花稅, 維修費。

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英國生活知識:英國買屋 — 什麼是Share Ownership?

若打算在英國置業,好自然會上各地產網, 如Rightmove, Zoopla 看看不同樓盤。

有時,會看到屋價特別平的放盤,當看詳細資料時,會看到xx% Share Ownership。

那究竟,Share Ownership 是什麼?

Share Ownership 是給首次購買物業,或現時沒有擁有物業的人,有機會向housing association 房屋協會購入新建物業,或轉售的二手物業。購入的物業,可以介乎25% ~ 75% 之間,而餘下的部份,需要付租金給予housing association。

申請資格:

  • 家庭年收入在80,000英鎊或以下(或在倫敦的年收入在90,000英鎊或以下),則可以通過Share Ownership 購買房屋,並且適用以下任何條件:
    • 首次置業
    • 曾擁有物業,但現時不能付擔購買新物業
    • 現有的Share Owner

留意,Share Ownership 的物業通常是Leasehold 的。

可以購買更多業權嗎?

可以的,當你成為Share Owner 後,你可以購買更多業權,稱為staircasing 向上階梯。而新購業權的價價,取決於新購業權時的物業價格。最終,可以購入全部業權, 成為100% 業權擁有人,即物業不再是Share Ownership。

購買更多業權的費用:

  • 如果您所在地區的樓價上漲,新購業權的價錢會比一開始高;
  • 如果您所在地區的樓價下跌,則新購業權的價錢會比一開始低;

housing association會為你的物業估價,並讓您知道新的業權價格,而您需要支付估值師的費用。

Share Ownership的優點與缺點:

優點:

  • 首期比購入全額物業低
  • 同一個首期的金額, 可以購買更大的物業

缺點:

  • 購入物業後,需要按擁有的份額支付租金給housing association, 如擁有50% 業權,便需要付50% 租金
  • 要轉售物業比較困難, 除非己購足100% 業權, 否則要有購買Share Ownership 資格的人才能購買

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英國生活指南:買屋?租屋?

移民英國,當決定了在哪一個城巿落腳後,還要決定應該租屋,還是買屋。

在決定買屋還是租屋前,不妨先來算一算!

首先,來看看蘇格蘭的租金,以2020年10月為例:

格拉斯哥市中心/愛丁堡市中心:

租一房一廳,租金大約在每月£650-£850之間

租兩房一廳,租金大約在每月£900-£1500之間

學生公寓:大學附近每月約£700-£1000,不同間格,尺寸還略有差距。但大部分學生宿舍戶型很小,比普通住房面積小很多,並不適合移民家庭。

 

格拉斯哥巿中心的租盤                              愛丁堡巿中心租盤

             

相比起租盤,買盤又如何呢??

格拉斯哥買盤                                              愛丁堡買盤

       

 

從以上粗略比較一下,便會發現相較旅遊城巿愛丁堡,格拉斯哥的物業更便宜,而且和租金比較,購買格拉斯哥物業租值更高,租金回報更勝一籌。

如果和英格蘭相比,蘇格蘭的物業租值更為吸引。

倫敦租金                                     倫敦物業價格

                     

相較於首都倫敦,由於受到英國國內及海外人仕歡迎,物業價格一直高企,但相對租金回報便不及其他城巿。不論是從投資角度,還是自住需求,蘇格蘭物業相對更為吸引。

除了價錢的因素外,兩地的買賣物業方面和法例亦有少許不同。如在蘇格蘭,除特別指明外,都是屬於Freehold (永久產權),即這間屋,包括土地,都是永久屬於業主的。

而在英格蘭,特別分層單位,大部份是屬於Leasehold (租權),即業主只有物業的產權,但土地並不屬於業主,每年需要付地租給地主,如發展商。租權的年期各有不同,在購買物業前,必需了解清楚購買的物業是Freehold 還是Leasehold,若是Leasehold 的話,剩下的年期有多少,續地租需要付多少錢等等。

 

目前,若希望購買物業作出租用途,首期可以低至25%。以購買一間蘇格蘭的2房單位為例,物業價格約£180,000,首期只需付£45,000便可以開始你的英國以租養租生活。

我們一起來計計數:

  • 物業格價:£180,000
  • 首期:£45,000
  • 每月租金:£1,200
  • 每月淨收入:£900 (已減去管理費及雜費)
  • 每月按揭還款:£600
  • 每月盈餘:£300

只需付首期£45,000 便可以擁有一個2房物業,每月還有£300收入。

不少人擔心移民後不知如何生活,但若有租金收入便可以補貼生活費。現在英國政府還有刺激樓價措施,隨時賺了租金之餘,亦賺了樓價,實在是購買物業的黃金機會!

即使購買物業是自住用途,買入後便不用擔心屋住問題,亦不怕將來樓價向上,可以安居樂業,在英國開展新生活。

 

若對選擇移居地沒有頭緒, 可以參考以下這篇:

買屋指南:

租屋指南:

 

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英國生活知識: 如何在英國買物業

移民到英國,居住地點是很多人首先考慮的一個關卡,尤其很多移民到英國的人仕從沒有在英國生活過。移民前,不少人會在先租房子或直接買房子之間選擇。

比較租屋或是買屋,各有優點:

租屋:

  • 比較有彈性,租約期通常半年至一年
  • 由看房,提出租屋,到簽租約,取鎖匙只需3—4星期
  • 開支比較少
  • 不用考慮裝修,維修保養等等

買屋:

  • 若新到英國,很難可以做按揭,要以現金買屋,開支比較大
  • 由看房,出價,至交換合約,由2個月至半年不等
  • 若購入二手房屋,需考慮裝修,維修保養
  • 購入房屋後,不用擔心加租
  • 可隨心意改動室內裝潢
  • 部份房屋可申請加建,改建增加空間

若決定租房子,可以看這篇如何在英國租屋

若決定購買房子,請繼續看以下買房子流程。以下購屋流程只限英格蘭和威爾士,蘇格蘭購屋流程會在日後再講解。

1.了解自己可購入的物業價格上限

決定買物業的第一步,就是要確保有足夠資金完成交易。

若是用現金購入,整個過程比較簡單,你要需預備物業全額費用,加上律師費,物業印花稅,物業調查費用等等便可(如購入二手物業,還要預備裝潢,維修保養等費用)。

不過,若是需要做按揭,第一步需要向銀行取得“decision in principle” 或簡稱DIP, 有時, 也會稱為  “agreement in principle”。有了DIP, 就意味著銀行原則上同意借款給你買物業,可以按照銀行提供給你的借款額去選擇可購入的物業。知道可以借多少錢,便可以按喜好去物色合適的物業。

2. 尋找合適物業

在英國,有三大地產網站,Rightmove , Zoopla 及OnTheMarket. 尋找物業的方法,基本上的找租盤大致相同,按地區或郵區編號找物業,再按喜好選擇房間數目,大約價格,房屋類型等等。

在網頁上看中了物業,便聯絡地產公司預約看房子,

2.進行報價
若看中了物業,您可以口頭或書面形式提出要約。兩種方法都可以,但以書面形式(通過電子郵件)重申要約,可以確定對方已經了解了所有重點。

當然,您的報價將包括您願意支付的價格,但是您還應該提及任何其他重要因素,這些因素都會使您的報價更加樂觀:

  • 如果您不必先出售房地產-因此沒有CHAIN 的話,對賣家是一個優點,因少了不確定性。
  • 如果您不用按揭,對賣家也是優點,因交易會更快捷完成。
  • 如果您需要按揭,則可以附加DIP以表明您有能力獲得融資。

3.賣家接受要約
出價後,若賣家滿意你的要約,便會通知你。此時,房地產經紀人將發出一封稱為“銷售備忘錄”的信,以確認已達成協議。他們還將詢問您律師的詳細信息,這意味著他們可以將信函復製到兩組律師中以使工作順利進行。

4.指派律師

你需要委託律師進行物業買賣,委託律師進行物業買賣之前,應先取得律師費用的報價。你需要提供以下資料作報價用:

  • 物業價格
  • 購買人身份(個人或公司)
  • 現金購入或需要按揭
  • 物業是freehold 還是leasehold

您需要簽署客戶同意書,並可能要提前支付幾百英鎊作物業調查費用。

5.安排按揭
通知您的按揭顧問,您已經接受了要約,他們將與貸方合作。貸方將需要知道您的律師的詳細信息,因為您的律師將安排按揭交易以及各種法律文件。

6.進行物業調查
如果您需要按揭貸款,那麼貸方將在正式批出按揭貸款並釋放資金之前對物業進行估值評估。

這只是對貸方的一個快速評估,以檢查價格是否合理,租金是否足夠高以及房產是否符合貸款條件。最重要的是,您可以選擇是否進行自己的調查。

最全面的物業調查是完整的建築物測量(以前稱為結構測量),主要針對舊建築,列出的建築物或使用非標準構造方法建造的建築物,以調查排水渠,蟲蛀,木材狀況等有關的問題。

另一個更便宜,更基本的選擇是“房屋購買者報告”,其價格在300-500英鎊左右,並檢查房產的所有主要方面。對於每個項目(例如屋頂,地板和窗戶),它將給出是否需要進行任何工作的意見,並為以後的調查提供意見。

你可以按自己意思決定進行哪一種物業調查。如果您親自檢查過該物業,有信心能物業狀況佳,可只作簡單的快速評估。但是,如果您缺乏經驗,進行深入的物業調查可以保證物業結構良好,也能盡早知道有哪一部份需要修葺。

7.通過法律程序

  • 律師將進行物業當地調查—涵蓋洪水風險,受污染的土地,採礦歷史等。這些可能要花幾週的時間。
  • 如果財產是Leasehold,您的律師要和地主進行調查(您必須付費),其中包含有關服務費,地租,主要工程等的信息。這也可能需要一段時間。
  • 賣方的律師將簽發一份合同草稿,然後會有一些信件來往。
  • 賣家的律師將提供有關該物業的信息,這些信息總是會丟失或混淆。您的律師將審閱並提出任何問題。

請適時地追問律師進度,以璀保一切在順利進行中。

8.準備交換合約
在這一切進行的同時,您的按揭貸款銀行將研究物業估值調查,並可能會對您的財務產生一些額外的問題,並作出最終的正式的抵押貸款要約–保證您可以使用這些資金,並給您一定的時間(通常為三六個月)以完成購買。

(如果按揭貸款銀行不發出要約而由於某種原因而退出,那麼當您從另一家按揭貸款銀行重新開始時,一切都會被擱置。)

抵押貸款要約是“交換合同”最重要的兩件事情之一。

另一個是您的律師提供的“物業報告”,在完成所有文書工作並向賣家的律師提出問題之後,總結了他們的發現,記下重要事項,並標記您應注意的任何問題。

若一切順利,一份稱職的物業報告不會有任何重大的內容。如果有任何問題,您的律師將與您討論是否繼續進行買賣。有時,會有一個主要問題無法解決-在這種情況下,您的律師可能會建議您退出購買。

假設一切都很順利,您可以設定以下日期:

  • 交換合同:支付了(通常)10%的按金並且您承諾繼續進行
  • 完成交易:支付尾數後,您便成為物業的法定擁有人

在交易日期之前,您的律師會要求您匯款以支付物業尾數

 

9.交換合同
在交易日,您的律師會將定金轉給賣方的律師。然後,他們將正式進行“交換合同”,請留意,這一刻才是買賣雙方都有法律約束力的開始!

完成日期將在交換之前確定。通常,完成日和交換合同是同一天,但是在幾週才完成也很常見。

10.完成並取鎖匙
在完成日期之前,您的律師將向貸方請求按揭資金,以便他們將按揭資金存入客戶帳戶中以準備完成。

他們還會向您發送一個帳戶對帳單,並要求您提供資金以支付:

  • 考慮到押金和抵押貸款後,缺少的任何購買金額
  • 完成時應繳納的任何印花稅
  • (通常)他們的全額費用

當完成的日子到來時,資金將轉移到賣方的律師那裡,接著,物業的業權就轉到你手了。

當您出發領取鑰匙時,您的律師將處理竣工後的事務,例如向HMRC支付印花稅和更新土地註冊處。

歡迎聯絡我們了解更多申請移民英國的資料。

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