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Last Updated: 29th September 2020

利用出租物業賺取穩定回報, 英國買樓收租注意事項

之前一篇有介紹過如何在英國買樓 (按此看上一篇),除了自住,也有不少人希望在英國買樓收租當房東,賺取租金收入。這一篇,便介紹在英國買樓要注意的事項。

房東的成本

購買,維修物業甚至是出售“放租物業”都可能是一項昂貴的業務,在決定成為房東是否適合您之前,必須了解您將要面對的所有成本。這一點很重要。除了以下內容,如果您的任何一項費用超出您的預期,還應預留一個應急基金。

按揭貸款成本

如果您使用按揭貸款購買房地產,則每月還款可能是最大的定期支出,請留意,英國買屋的按揭有分為自住的按揭計劃,和出租物業按揭計劃(Buy to Let),當你購買物業並向銀行申請按揭貸款時,必須決定物業是自住還是出租。購買物業的首期越大,您可以獲得的利率就越優惠。如果您打算採用浮動利率抵押貸款,要留意英國利率現正處於低水平,若利率上升,你的支出便會增加。

物業維護費用

建議房東應採用“少量且經常”的維護方法,因為從長期來看,這通常會降低成本。最低預算為每年約250英鎊。最常需要維護的項目,包括鍋爐 (提供屋內暖氣和熱水),暖氣系統,各種電器。

翻新費用

您可能需要每隔幾年重新裝修或翻新部分物業,例如是翻新牆身,地毯,地板,花園圍欄等等。作為粗略的指導,五年的費用預算約為2,000英鎊。

出租代理的費用

如果您決定使用出租代理來尋找租戶並收取租金,則應預算費用至少為月租金的10%。

如果您希望租賃代理人為您完全管理財產-即代收取租金,處理租戶的問題和查詢等,這個數字很可能接近15-20%。

在以下情況下,您可能需要使用租賃代理:

  • 您沒有太多的業餘時間
  • 您希望其他人來處理租戶的查詢並處理租戶問題
  • 您剛成為房東,並希望獲得一些專業幫助
  • 對相關物業出租法規不太了解
  • 您會將物業出租到與您居住地不同的區域

物業保險

購買物業保險可以保障你的物業,如果您有按揭貸款,銀行通常會要求你購買保險。您可以選擇級別的保險–例如,建築物的結構保障和財產提供的保障(如果付設傢俱)。保險費用多少將取決於物業的所在地,物業的類型以及所需的保障水平。

物業管理費Factor Fees

大樓的維護費用,一般情況下會包括物業保險,樓道清潔費、維護費,垃圾清理費。不同的物業公司收費略有不同,大部分物業公司可選擇每月付或每季度付或年付物業費。物業費會在正式入駐後開始收取,費用20-200鎊/月不等。

空窗期間

空窗期間是指您的房屋中沒有租戶居住的時間,例如在租賃之間或進行整修時。

房東的責任

作為房東,您的責任是保護您的財產並保持住戶快樂和安全。

保險

作為房東,您將負責整理保險,以保護財產免遭意外傷害,例如火災和洪水。如果您的租戶想保護自己的財產,則需要安排自己的財產保險。

家電維修

如果您選擇提供家具和電器,則需要保持它們的良好狀態。這可能意味著更換它們或派出雜工進行修復。您還需要進行大部分維修。如果您使用的是出租代理,他們會處理的,但是如果打算自己管理物業,則需要確保您能解決租戶的問題。

物業標準

另一個主要責任是確保該屬性法例要求,您應該在租賃開始之前這樣做。這意味著需要在每層樓上安裝煙霧警報器,以及確保在所有使用固體燃料(例如木材和煤炭)的房間中安裝一氧化碳警報器。從2018年開始,還要確保您的物業符合最低能源性能標準。

按金保護計劃

房東的另一個責任是通過將其保留在“租戶押金保護計劃”中來照顧您的租戶支付的按金。如果您選擇使用租賃代理,他們可能會代您處理,但如果您是自行管理物業,便要按英國不同地區,選擇合的計劃。

物業證書

業主需要提供Portable appliance testing (PAT) Certificate便攜式設備測試證書, Gas Certificate 氣體安全證書, Energy Performance Certificate (EPC) 等,證明所提供的物業質素。

Portable appliance testing (PAT) Certificate便攜式設備測試證書

便攜式設備測試(PAT)意味著對電器和設備進行測試,以確保它們可以安全使用。 該測試需要由合格的註冊人員完成。 通過或失敗的標籤貼在設備上。 通常,它是每年的重新測試日期,但具體取決於周圍的環境。

Gas Certificate 氣體安全證書

作為業主,您應對住戶的燃氣安全負責。 您必須確保所有燃氣用具正常且安全地工作。

因此,任何具有任何燃氣器具的出租物業,無論是燃氣鍋爐,爐灶,烤箱還是火爐,都需要獲得燃氣安全證書。 這些證書只能由在氣體安全登記冊中註冊的技術人員簽發。 氣體安全證書自頒發之日起一年內有效。

Energy Performance Certificate (EPC) 能源績效證書

英格蘭和威爾士的業主在租賃,建造或出售住宅或商業物業時,都必須向任何潛在的買方或租戶提供能源績效證書(EPC)。 現在,在施工階段,所有房屋都需要EPC。

EPF會對建築物的能源效率進行從A到G的等級評估,並顯示出經過幾處改進後的等級。 這將有助於減少二氧化碳的排放。

能源績效證書能證明物業的能源效能, 等級為A-G。 燃料費用最低的物業是A級。

EPC有效期為10年。 如果在這段時間內對熱敏元件進行了任何更改,則將需要新的報告或更新的EPC。

 

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