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Last Updated: 29th September 2020

移民到英國,居住地點是很多人首先考慮的一個關卡,尤其很多移民到英國的人仕從沒有在英國生活過。移民前,不少人會在先租房子或直接買房子之間選擇。

比較租屋或是買屋,各有優點:

租屋:

  • 比較有彈性,租約期通常半年至一年
  • 由看房,提出租屋,到簽租約,取鎖匙只需3—4星期
  • 開支比較少
  • 不用考慮裝修,維修保養等等

買屋:

  • 若新到英國,很難可以做按揭,要以現金買屋,開支比較大
  • 由看房,出價,至交換合約,由2個月至半年不等
  • 若購入二手房屋,需考慮裝修,維修保養
  • 購入房屋後,不用擔心加租
  • 可隨心意改動室內裝潢
  • 部份房屋可申請加建,改建增加空間

若決定租房子,可以看這篇如何在英國租屋

若決定購買房子,請繼續看以下買房子流程。以下購屋流程只限英格蘭和威爾士,蘇格蘭購屋流程會在日後再講解。

1.了解自己可購入的物業價格上限

決定買物業的第一步,就是要確保有足夠資金完成交易。

若是用現金購入,整個過程比較簡單,你要需預備物業全額費用,加上律師費,物業印花稅,物業調查費用等等便可(如購入二手物業,還要預備裝潢,維修保養等費用)。

不過,若是需要做按揭,第一步需要向銀行取得“decision in principle” 或簡稱DIP, 有時, 也會稱為  “agreement in principle”。有了DIP, 就意味著銀行原則上同意借款給你買物業,可以按照銀行提供給你的借款額去選擇可購入的物業。知道可以借多少錢,便可以按喜好去物色合適的物業。

2. 尋找合適物業

在英國,有三大地產網站,Rightmove , Zoopla 及OnTheMarket. 尋找物業的方法,基本上的找租盤大致相同,按地區或郵區編號找物業,再按喜好選擇房間數目,大約價格,房屋類型等等。

在網頁上看中了物業,便聯絡地產公司預約看房子,

2.進行報價
若看中了物業,您可以口頭或書面形式提出要約。兩種方法都可以,但以書面形式(通過電子郵件)重申要約,可以確定對方已經了解了所有重點。

當然,您的報價將包括您願意支付的價格,但是您還應該提及任何其他重要因素,這些因素都會使您的報價更加樂觀:

  • 如果您不必先出售房地產-因此沒有CHAIN 的話,對賣家是一個優點,因少了不確定性。
  • 如果您不用按揭,對賣家也是優點,因交易會更快捷完成。
  • 如果您需要按揭,則可以附加DIP以表明您有能力獲得融資。

3.賣家接受要約
出價後,若賣家滿意你的要約,便會通知你。此時,房地產經紀人將發出一封稱為“銷售備忘錄”的信,以確認已達成協議。他們還將詢問您律師的詳細信息,這意味著他們可以將信函復製到兩組律師中以使工作順利進行。

4.指派律師

你需要委託律師進行物業買賣,委託律師進行物業買賣之前,應先取得律師費用的報價。你需要提供以下資料作報價用:

  • 物業價格
  • 購買人身份(個人或公司)
  • 現金購入或需要按揭
  • 物業是freehold 還是leasehold

您需要簽署客戶同意書,並可能要提前支付幾百英鎊作物業調查費用。

5.安排按揭
通知您的按揭顧問,您已經接受了要約,他們將與貸方合作。貸方將需要知道您的律師的詳細信息,因為您的律師將安排按揭交易以及各種法律文件。

6.進行物業調查
如果您需要按揭貸款,那麼貸方將在正式批出按揭貸款並釋放資金之前對物業進行估值評估。

這只是對貸方的一個快速評估,以檢查價格是否合理,租金是否足夠高以及房產是否符合貸款條件。最重要的是,您可以選擇是否進行自己的調查。

最全面的物業調查是完整的建築物測量(以前稱為結構測量),主要針對舊建築,列出的建築物或使用非標準構造方法建造的建築物,以調查排水渠,蟲蛀,木材狀況等有關的問題。

另一個更便宜,更基本的選擇是“房屋購買者報告”,其價格在300-500英鎊左右,並檢查房產的所有主要方面。對於每個項目(例如屋頂,地板和窗戶),它將給出是否需要進行任何工作的意見,並為以後的調查提供意見。

你可以按自己意思決定進行哪一種物業調查。如果您親自檢查過該物業,有信心能物業狀況佳,可只作簡單的快速評估。但是,如果您缺乏經驗,進行深入的物業調查可以保證物業結構良好,也能盡早知道有哪一部份需要修葺。

7.通過法律程序

  • 律師將進行物業當地調查—涵蓋洪水風險,受污染的土地,採礦歷史等。這些可能要花幾週的時間。
  • 如果財產是Leasehold,您的律師要和地主進行調查(您必須付費),其中包含有關服務費,地租,主要工程等的信息。這也可能需要一段時間。
  • 賣方的律師將簽發一份合同草稿,然後會有一些信件來往。
  • 賣家的律師將提供有關該物業的信息,這些信息總是會丟失或混淆。您的律師將審閱並提出任何問題。

請適時地追問律師進度,以璀保一切在順利進行中。

8.準備交換合約
在這一切進行的同時,您的按揭貸款銀行將研究物業估值調查,並可能會對您的財務產生一些額外的問題,並作出最終的正式的抵押貸款要約–保證您可以使用這些資金,並給您一定的時間(通常為三六個月)以完成購買。

(如果按揭貸款銀行不發出要約而由於某種原因而退出,那麼當您從另一家按揭貸款銀行重新開始時,一切都會被擱置。)

抵押貸款要約是“交換合同”最重要的兩件事情之一。

另一個是您的律師提供的“物業報告”,在完成所有文書工作並向賣家的律師提出問題之後,總結了他們的發現,記下重要事項,並標記您應注意的任何問題。

若一切順利,一份稱職的物業報告不會有任何重大的內容。如果有任何問題,您的律師將與您討論是否繼續進行買賣。有時,會有一個主要問題無法解決-在這種情況下,您的律師可能會建議您退出購買。

假設一切都很順利,您可以設定以下日期:

  • 交換合同:支付了(通常)10%的按金並且您承諾繼續進行
  • 完成交易:支付尾數後,您便成為物業的法定擁有人

在交易日期之前,您的律師會要求您匯款以支付物業尾數

 

9.交換合同
在交易日,您的律師會將定金轉給賣方的律師。然後,他們將正式進行“交換合同”,請留意,這一刻才是買賣雙方都有法律約束力的開始!

完成日期將在交換之前確定。通常,完成日和交換合同是同一天,但是在幾週才完成也很常見。

10.完成並取鎖匙
在完成日期之前,您的律師將向貸方請求按揭資金,以便他們將按揭資金存入客戶帳戶中以準備完成。

他們還會向您發送一個帳戶對帳單,並要求您提供資金以支付:

  • 考慮到押金和抵押貸款後,缺少的任何購買金額
  • 完成時應繳納的任何印花稅
  • (通常)他們的全額費用

當完成的日子到來時,資金將轉移到賣方的律師那裡,接著,物業的業權就轉到你手了。

當您出發領取鑰匙時,您的律師將處理竣工後的事務,例如向HMRC支付印花稅和更新土地註冊處。

歡迎聯絡我們了解更多申請移民英國的資料。